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（2022.10.23）伴隨著傳統(tǒng)債權與股權融資的急速收縮，房開、物流園區(qū)以及商業(yè)地產都亟待解決此時的資金問題。地產類REITS根植于龐大的底層資產，憑借著價值增值、租金收益、穩(wěn)定現(xiàn)金流等特性被寄予厚望。

當前，我國地產類REITs在發(fā)行方式與投后管理等方面借鑒海外REITs 發(fā)展經驗，強調REITs 在大類資產配置中具有的收益穩(wěn)定優(yōu)勢。不過，該類REITs的底層資產往往只集中在產業(yè)園區(qū)、商業(yè)地產或康養(yǎng)等低負債率且收益平穩(wěn)的領域。不僅如此，相較于制造行業(yè)或高科技產業(yè)，房地產REITs供給規(guī)模仍在起步階段，潛在市場空間較大，政策推動下市場擴容在即。同時，保障性租賃住房REITs 有望逐步擴充，境內外投資者均在關注REITs 估值回歸后的投資機會。

根據德勤2021年《REITs發(fā)展報告》數(shù)據顯示，截至2021年10月末，上交所有39單“類REITs產品”發(fā)行，規(guī)模達631億元，具體覆蓋倉儲物流、產業(yè)園區(qū)、租賃住房、商業(yè)物業(yè)、高速公路等多種不動產。在進行了一系列創(chuàng)新嘗試后，首批9只公募基礎設施REITs產品終于產生。這9只公募基礎設施REITs產品涵蓋了產業(yè)園區(qū)（3只）、倉儲物流（2只）、生態(tài)環(huán)保設施（2只）和高速公路（2只）等4大類技術設施，覆蓋了京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長三角等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域。

觀點指數(shù)對產業(yè)園區(qū)REITs的未來前景看好。產業(yè)園區(qū)作為基礎設施資產有著獨有的優(yōu)勢。首先，全國范圍內各類產業(yè)園區(qū)存量巨大，其中符合產權清晰、現(xiàn)金收益穩(wěn)定且具備一定增值空間要求的項目數(shù)量不少。其次，隨著生物醫(yī)藥、人工智能、新一代移動通訊等高新產業(yè)集群有序推進建設，較強的產業(yè)集群也為優(yōu)質的產業(yè)園區(qū)帶來了穩(wěn)定的出租率，并且可以吸引更多上下游客戶，未來收益增長勢頭較好。第三，公募基礎設施REITs為產業(yè)園區(qū)開發(fā)主體提供了更廣闊的融資方式，也促進了產業(yè)園區(qū)的發(fā)展。

對于房企主體而言，公募基礎設施REITs將讓園區(qū)資產出表成為可能，分離園區(qū)資產的經營權和所有權，帶動園區(qū)開發(fā)主體向輕資產模式發(fā)展。此外，公募基礎設施REITs基于基礎資產本身狀況的融資模式，將激發(fā)園區(qū)開發(fā)主體提高園區(qū)運營能力、提升園區(qū)盈利能力，進一步促進園區(qū)產業(yè)轉型。

11月3日，由觀點機構主辦的2022觀點資本圓桌將以“順流逆流的投資”為主題，當中會關注REITs的發(fā)展以及其為成熟存量物業(yè)尤其是商業(yè)地產的二次融資提供了哪些新方向。

關鍵詞： 基礎設施 商業(yè)地產 高速公路