2021年已過去四分之三，券商研究所本年度的研究成果如何？各行業團隊在其相應的領域有何表現？有哪些代表作值得投資者們關注？四季度來臨，在近期A股震蕩調整背景下，市場下一步會怎么走？對投資者們有何投資建議？2022年又將有何期許？

回顧過去，展望未來。《首席研說》邀請各行業研究領域的首席分析師們，他們總結本年度研究成果，同時給投資者們分享后市觀點。

國信證券房地產首席分析師任鶴展望了房地產行業未來的投資機會。

任鶴表示，首先房地產行業不僅僅是住宅開發和銷售，還包括商辦物業開發和運營、物業管理、中介服務等等，當然當前最重要的肯定還是住宅開發。如果單看住宅開發，從行業總量上看，蛋糕無疑是在逐漸縮小的，我們曾基于城鎮化率、總人口、人口結構等，預計未來十年年均商品房需求面積在12億平方米左右，相對于2016至2010年的峰值有所下降。至少目前來看，住宅開發就是處在成熟期向衰退期演變的過程中，這一點是沒必要爭論的。

在總蛋糕不斷收縮的情況下，自然會有很多的房企主動或被動的離開這個市場，導致未來的行業集中度整體上呈現上升趨勢。但我們也要提示，這個集中度提升的過程將是緩慢而曲折的，這與住宅開發行業的商業模式有關。一是規模經濟效應很弱，二是進出壁壘很低，這就會導致，不同房企之間能力差異造成的影響低于行業周期造成的影響。所以集中度的提升會有反復。

所以，住宅開發行業的發展趨勢就是總蛋糕不斷縮小，加上集中度緩慢而曲折的提升。

反而現在不是那么“主流”的分支行業，比如商業開發運營、物業管理、中介服務等等，一方面本身商業模型比純粹的住宅開發要好很多，另一方面行業空間也比較廣闊，我們非常看好這些行業的中長期發展，未來房地產行業應該是一個多賽道并行的行業，也會有很多優秀企業涌現出來。

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