2021觀點商業年會開幕，數百位精英齊聚上海，共論商業地產未來，深入探討商業機會在哪里

增量式微、存量當道，增長受困與利潤拷問之下，資管運作為商業未來打開了新世界的大門，資產價值優化與流動性釋放更具想象。

當天首場討論會以資產投融窗口為主題，中信資本房地產部董事總經理盧鋒，錦和集團董事長郁敏珺，合生不動產基金中心董事總經理鄔伯特，窩趣創始人&副總裁楊稷，巖合資本創始合伙人、CEO張雅寒，凱保商發CEO龐曉云展開討論。

資管賦能下的存量破局

對于資管賦能下的存量破局議題，郁敏珺分享了在存量市場耕耘十多年的經驗。錦和集團成立26年，輕重并舉，在未來存量市場的運營管理上，他們的特色是從頭做到尾，投資重資產，比如錦和平臺運營管理上有服務公寓，上市公司則是做辦公和商業配套;輕資產運營上，未來將專注上海、北京和長三角地區

張雅寒在2019年初創立了巖合資本，對存量深有感觸。張雅寒表示，大商業存量周期特別長，投入資金量大，杠桿率低，導致整個的回報率不高。他們做項目選擇時，選了很小的細分賽道，做一些小而美、小而精的項目，以上海為中心，切長三角的區域，并且是快周轉。

龐曉云提到資管的兩個層面，一個科技賦能，一個資管賦能。資管真正能夠賦能存量破局的，一定要看重資管方，可以是內部的，也可以是外部的，一定要看他的利益捆綁，到底是被動管理還是主動管理。

楊稷介紹運營窩趣公寓的經驗，早期做存量項目為主，比如辦公樓、廠房、做不了酒店的物業等，以托管為主。未來隨著新的保障性租賃住房政策出來，新增物業也可以進入托管運營中。

鄔伯特表示，合生給人的感覺既是一個增量玩家，也是一個存量玩家。合生一直持續做它的商業體系，到現在留存了1600萬平方米的商業在管。長租公寓是合生非常看好的賽道，未來希望可以大力發展。

存量時代的投資邏輯與價值判斷

如何避免掉入存量坑中?鄔伯特提到，避免踩雷的關鍵是把投資邏輯建立在市場上，要明白自己對于這個投資的價值點在什么地方，為什么通過自己的努力可以提升，賺取高于市場的價值;第二，一定要找到一個合適的退出途徑。

張雅寒建議，進行項目判斷的時候，底層資產非常關鍵。每選一個項目，單個項目要在自己持有的周期之內，現金流要為正。第二投項目的時候要慎重，匹配好資金和項目，不要盲目，不要跟風。

關于價值判斷，龐曉分享道，做不動產存量突破時，在估值層面有一些瑕疵存在，我們現在要關注剩余折舊，這是很多企業不太在乎的，但是如果做到REITS里面就非常關鍵。

后疫情時代，長租公寓是消費升級還是分級?楊稷表示，保障性住房顯著增加了市場供給量，未來對于國企和純運營運營商機會比較大。他判斷以后不只是分級，在分級中也有升級。

關鍵詞： 存量破局 托管運營 利益捆綁 細分賽道